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El mercado inmobiliario en Estados Unidos vive momentos complejos y -quizá- difíciles de entender. En la última semana se dieron a conocer dos datos que dan cuenta de esta situación: la tasa hipotecaria subió al nivel más alto en cinco meses pero al mismo tiempo crecieron las ventas de viviendas nuevas.
El primer dato provocó una disminución en las solicitudes de compra de viviendas usadas por quinta vez en las últimas seis semanas. Según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, por sus siglas en inglés) publicados este miércoles, la tasa sobre una hipoteca fija a 30 años aumentó 11 puntos básicos en la semana que terminó el 19 de abril, alcanzando el 7.24%, el nivel más alto desde el 24 de noviembre.
De acuerdo con el informe de la entidad, el índice general de solicitudes, que incluye tanto las de compra de viviendas como las de refinanciamiento, disminuyó un 2.7% la semana pasada. El refinanciamiento cayó un 5.6%, la mayor disminución desde febrero, mientras que el índice de solicitudes hipotecarias para la compra de viviendas cayó un 1%.
El mayor aumento de la tasa hipotecaria y la dificultad de adquirir una vivienda
“Las tasas hipotecarias continuaron subiendo la semana pasada, alcanzando sus niveles más altos desde finales de 2023 y frenando la actividad de solicitudes”, dijo Joel Kan, vicepresidente y economista jefe adjunto de MBA.
“Las solicitudes de compra disminuyeron, ya que los compradores de viviendas retrasaron sus decisiones de compra debido a la difícil asequibilidad y la escasa oferta. La proporción de solicitudes de ARM aumentó al 7,6 por ciento, en consonancia con la tendencia al alza en las tarifas, ya que los compradores buscan reducir sus posibles pagos mensuales”, agregó.
El dato de MBA incluso supera al que dio la empresa Freddie Mac sobre la tasa hipotecaria, cuya cifra fue del 7.1%, en contraste con el 6.88% de la semana previa. Es decir, para decirlo en pocas palabras, comprar una casa prehecha es cada vez más difícil.
Los aumentos de la tasa hipotecaria
Hace un año, la tasa media de préstamos hipotecarios fijos a 30 años era del 6.39%. Esta escalada por encima del 7% es la primera que se produce este año, lo que plantea decisiones difíciles a los posibles compradores de vivienda.
Ahora los clientes se enfrentan al dilema de comprar inmediatamente antes de que las tasas suban más o retrasar su compra a la espera de una reducción.
Subió la tasa hipotecaria en Estados Unidos Foto: EFE Estos datos coinciden con la caída de ventas de viviendas en el mes de marzo. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), la cifra se desplomó un 4.3%, a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.19 millones de propiedades. Esto supone la caída más pronunciada en más de un año.
“Las ventas totales de viviendas existentes (transacciones completadas que incluyen viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas) retrocedieron un 4.3% desde febrero a una tasa anual ajustada estacionalmente de 4.19 millones en marzo. En comparación con el año pasado, las ventas disminuyeron un 3.7% (frente a 4.35 millones en marzo de 2023)”, sostuvo la Asociación.
Lawrence Yun, economista de la NAR, señaló que el estancamiento de las ventas de viviendas se debe en gran medida a la estabilidad de los tipos de interés, a pesar del impulso de las cifras de empleo.
"Las ventas de viviendas están luchando por repuntar porque no hubo movimientos significativos en los tipos de interés", declaró Yun. También mencionó que el aumento del empleo posterior a la crisis provocó un incremento de los compradores potenciales de viviendas.
El repunte de las viviendas nuevas: ¿Por qué?
Las ventas de viviendas unifamiliares nuevas en Estados Unidos se dispararon en marzo a pesar de que las tasas hipotecarias se mantuvieron elevadas ese mes. Una paradoja del mercado inmobiliario que, sin embargo, tiene explicación.
Según nuevos datos oficiales, las operaciones, que representan alrededor del 10% del mercado, aumentaron un 8.8% el mes pasado a una tasa anual ajustada estacionalmente de 693.000.
Sube la tasa hipotecaria pero al mismo tiempo crece la venta de viviendas nuevas Foto: Pixabay. Credit: Photo Mix ( Pixabay).La cifra superó la tasa de 670.000 proyectada por los economistas y fue el incremento mensual más fuerte desde diciembre de 2022. Los analistas y el mercado coiciden en los costos de préstamo por encima del 7% crearon una brecha entre el mercado de reventa y el de viviendas nuevas.
Las ventas de casas previamente ocupadas intentan ganar impulso a medida que los posibles compradores esperan que las tasas de interés disminuyan. Esto limitó las ofertas y empujó al alza los precios.
Los constructores de viviendas, del otro lado, se vieron beneficiados por el escaso inventario de reventas, con algunas empresas que hasta llgaron a impulsar ventas al ofrecer financiamiento más barato e incentivos. Vieron en esta “crisis” de la tasa hipotecaria una oportunudad para hacer crecer su negocio.
Las ventas de viviendas nuevas se recuperaron con fuerza el mes pasado, alcanzando su ritmo más rápido desde septiembre.
Aumento del precios de las viviendas en EEUU e incertidumbre
Los economistas se preparan para un mercado de la vivienda difícil a lo largo del año, con tasas hipotecarias que probablemente se mantendrán por encima del 6%.
Las políticas de la Reserva Federal siguen desempeñando un papel en la configuración de estos tipos y sin recortes inmediatos a la vista, persisten los problemas de acceso a la vivienda.
Esta situación se ve agravada por una importante escasez de propiedades, que limita las opciones de los compradores, sobre todo porque algunos propietarios siguen dudando en vender, beneficiándose de unos tipos anteriormente más bajos.
A pesar de estos obstáculos, el sector de la vivienda nueva recibió cierto apoyo de los principales constructores, que introdujeron diversos incentivos.
Gregg Logan, de la consultora inmobiliaria RCLCO, declaró a CNN que las tácticas como la reducción de precios, la rebaja de los tipos hipotecarios y la cobertura de los gastos de cierre contribuyeron a mantener el impulso de las ventas de viviendas nuevas.
Creció la venta de casas nuevas en EEUU Foto: Pixabay."La voluntad de los principales constructores de viviendas de utilizar incentivos como reducciones de precios, reducciones de las tasas hipotecarias y el pago de los costos de cierre a los compradores continúa respaldando un ritmo saludable de ventas de viviendas nuevas", agregó.
El mercado de la construcción se vio frenado
La recuperación general del mercado inmobiliario se encontró con un obstáculo. Tras un comienzo de año optimista, con un aumento de las ventas de viviendas y de la confianza de los constructores, el ritmo se ralentizó.
La construcción de viviendas unifamiliares también descendió un 12.4% en marzo. El Oeste fue la única región que observó un crecimiento. Además, el futuro de la construcción parece sombrío, como indica el descenso del 3.7% de los permisos de construcción en marzo, alcanzando su nivel más bajo en cinco meses.
A pesar de estos retos, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) observó un sentimiento estable entre los constructores en abril.
"La lectura plana de abril sugiere que existe potencial para el crecimiento de la demanda, pero los compradores están dudando hasta que puedan evaluar mejor hacia dónde se dirigen las tasas de interés", comentó el economista de NAHB, Robert Dietz, en un comunicado.
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